Die Gemeinde Kozármisleny plant, im Rahmen eines offenen Ausschreibungsverfahrens fünf Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 35.866 Quadratmetern zu verkaufen, auf denen ein neuer Einzelhandels- und Dienstleistungspark entstehen könnte. Der Mindestkaufpreis für die Grundstücke beträgt 430,1 Millionen Forint. Die Stadt sucht nicht einfach nur einen Käufer für das Gelände: Im Auswahlverfahren werden auch die fachliche und finanzielle Qualifikation des Investors, sein Entwicklungskonzept, die geplante Mieterstruktur, der Zeitplan sowie die Garantien bewertet.
Am 29. September 2026 genehmigte der Stadtrat von Kozármisleny die Ausschreibung für den Verkauf des für den geplanten Retail-Park vorgesehenen Grundstücks. Mit dieser Entscheidung ist das Projekt in eine neue, marktorientierte Phase eingetreten: Nun stellt sich die Frage, ob ein Investorenangebot eingereicht wird, das die finanziellen, technischen und städtebaulichen Anforderungen der Stadt in vollem Umfang erfüllt.
Diese Entscheidung bedeutet jedoch noch nicht, dass bereits ein Investor ausgewählt wurde, und sie bedeutet auch nicht, dass mit dem Bau begonnen wird. Die nächsten Schritte bestehen darin, die für eine Bebauung geeigneten Grundstücke zu verkaufen und einen geeigneten Investor auszuwählen.
Dem Antrag gingen mehrere Jahre der Vorbereitung voraus
Die Idee für das neue Einkaufs- und Dienstleistungszentrum tauchte bereits 2024 erstmals in den Entwicklungsplänen der Stadt auf. Ziel der Stadtverwaltung war es, das Angebot an Geschäften und Dienstleistungen vor Ort zu erweitern, die Notwendigkeit von Einkaufsfahrten nach Pécs zu verringern sowie neue Arbeitsplätze und langfristig höhere lokale Steuereinnahmen zu schaffen.
Die Initiative fand im Jahr 2025 auch auf dem Markt Anklang: Nach Angaben der Gemeinde bekundeten mehrere Unternehmen ihr Interesse an einem sogenannten „One-Stop-Shop“-Projekt, sofern ein geeignetes Grundstück zur Verfügung stünde. Im selben Jahr wurde die örtliche Bauordnung geändert und die geplante Nutzung des ausgewiesenen Gebiets präzisiert.
Die Vorbereitungen wurden im Jahr 2026 fortgesetzt. Die Gemeinde erwarb weitere Grundstücke, leitete das Verfahren zur Entwidmung der Flächen aus der landwirtschaftlichen Nutzung ein, und am 26. Mai begannen die Arbeiten zur Ausarbeitung der Ausschreibungsunterlagen.
In der ersten Phase schlagen sie einen Park mit einer Fläche von 4.000 bis 6.000 Quadratmetern vor
Die bis Ende Juni abgeschlossene Studie zur wirtschaftlichen Machbarkeit und Marktvalidierung untersuchte die demografischen, verkehrstechnischen, verbraucherbezogenen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Region sowie die mit dem Projekt verbundenen Risiken.
Der Studie zufolge leben – ohne Pécs – etwa 16.000 Menschen im primären Einzugsgebiet des Projekts, während das erweiterte Einzugsgebiet etwa 22.000 Menschen umfasst. Die Analyse empfahl daher eine schrittweise Entwicklung anstelle eines groß angelegten Einkaufszentrums, das in einer einzigen Phase errichtet wird. Für die erste Phase wurde die Errichtung eines 4.000–6.000 Quadratmeter großen Fachmarktzentrums als Lösung identifiziert, die der lokalen Nachfrage und den Investitionsrisiken gerecht wird.
Diese Größe könnte bereits die Unterbringung mehrerer Einzelhandels- oder Dienstleistungsbetriebe ermöglichen, während der Bauträger künftige Erweiterungen an die tatsächliche Besucherfrequenz und das Interesse der Mieter anpassen kann.
Es wurden zwei unabhängige Gutachten erstellt
Der Verkauf umfasst fünf kommunale Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 35.866 Quadratmetern, was etwa 3,6 Hektar entspricht. Zur Ermittlung des voraussichtlichen Werts der Grundstücke wurden zwei separate Gutachten erstellt.
Die erste Wertermittlung bezifferte den Marktwert – sobald die für die Bebauung erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind – auf 409,4 Millionen Forint. Das zweite Gutachten, das von einem gerichtlichen Immobiliengutachter erstellt wurde, bezifferte den Wert auf 430,1 Millionen Forint. Die Gemeinde legte den höheren Wert als Mindestkaufpreis für die Ausschreibung fest, sodass die Gebote bei mindestens 430.100.000 Forint beginnen müssen.
Der höchste Kaufpreis allein wird nicht ausreichen
Einer der wichtigsten Aspekte der Ausschreibung ist, dass die Gemeinde die Angelegenheit nicht als einfachen Grundstücksverkauf betrachtet. Neben dem Kaufpreis beabsichtigt sie, folgende Aspekte zu bewerten:
- die bisherigen Anlagereferenzen des Antragstellers;
- finanzielle Anspruchsberechtigung;
- der Umfang des geplanten Bauvorhabens;
- das Angebot an Produkten und Dienstleistungen;
- die geplante Mieterstruktur;
- der Projektzeitplan;
- die rechtlichen und finanziellen Sicherheiten, die zur Gewährleistung der Erfüllung bereitgestellt werden.
Neben den Meilensteinen der Entwicklung sehen die Vorbereitungsunterlagen auch eine Bankbürgschaft, eine bei Verzögerungen fällige Vertragsstrafe sowie Beschränkungen beim Weiterverkauf vor. Diese Maßnahmen sollen sicherstellen, dass die Immobilie nicht lediglich den Besitzer wechselt, sondern dass die von der Stadt erwartete gewerbliche und dienstleistungsorientierte Entwicklung tatsächlich innerhalb der vereinbarten Fristen abgeschlossen wird.
Auch die Kosten für die Modernisierung der öffentlichen Versorgungsinfrastruktur wurden untersucht
Im Rahmen des Entscheidungsprozesses wurde der Wasser-, Abwasser- und Regenwasserinfrastruktur des Gebiets besondere Aufmerksamkeit gewidmet. Die Kostenvoranschläge der Planer für die Versorgungsnetze, die parallel dazu erarbeitet wurden, wurden den Entscheidungsträgern am 21. September vorgelegt.
Dies ist ein wesentlicher Bestandteil der Vorbereitungsphase des Projekts, da der Ausbau der erforderlichen Versorgungsinfrastruktur, eine angemessene Regenwasserableitung und die Erschließung des Geländes erhebliche Auswirkungen auf die tatsächlichen Kosten und den Zeitplan des Projekts haben können.
Diese Entwicklung könnte zu neuen Dienstleistungen und Arbeitsplätzen führen
Ein erfolgreich errichteter Einzelhandelspark könnte das Angebot an Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten in Kozármisleny erweitern, einen größeren Teil der lokalen Konsumausgaben vor Ort halten und neue Beschäftigungsmöglichkeiten schaffen. Die Ansiedlung von Geschäften und Dienstleistern könnte sich zudem positiv auf die lokalen Steuereinnahmen der Gemeinde auswirken.
Gleichzeitig kann sich die Investition auch auf den regionalen wirtschaftlichen Wettbewerb auswirken. Daher ist es besonders wichtig, die Entwicklungs- und Mieterkonzepte zu bewerten: Der lokale Nutzen des Projekts hängt nicht nur von der Größe des Gebäudes ab, sondern auch von der Art der Dienstleistungen, die dort angeboten werden – Dienstleistungen, die derzeit fehlen oder nur in begrenztem Umfang verfügbar sind.
Ob wir weitermachen, hängt von der Reaktion des Marktes ab
Die Bekanntgabe der Ausschreibung hat vorerst eine Investitionsmöglichkeit geschaffen, doch einige wichtige Fragen bleiben weiterhin offen. Die Identität des künftigen Investors, die Zusammensetzung der Mieter, der Baubeginn und die Fertigstellung sowie die Anzahl der Phasen, in denen das gesamte Projekt letztendlich umgesetzt wird, sind bislang unbekannt.
Der nächste wichtige Meilenstein wird der Eingang und die Bewertung der Angebote sein. Zu diesem Zeitpunkt wird sich zeigen, ob die Marktteilnehmer bereit sind, den von der Gemeinde festgelegten Kaufpreis, die Entwicklungsverpflichtungen und die Garantien zu akzeptieren. Für Kozármisleny stellt die Ausschreibung daher sowohl eine Gelegenheit zum Verkauf von Immobilien als auch eine langfristige Entscheidung zur wirtschaftlichen Entwicklung dar.
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