Kozármisleny önkormányzata nyílt pályázaton értékesítené azt az öt, összesen 35 866 négyzetméteres ingatlant, amelyen egy új kereskedelmi és szolgáltató park valósulhat meg. A pályázat minimum vételára 430,1 millió forint. A város nem egyszerűen vevőt keres a területre: a kiválasztásnál a beruházó szakmai és pénzügyi alkalmasságát, fejlesztési koncepcióját, tervezett bérlői körét, ütemezését és vállalt garanciáit is értékelik.
Kozármisleny Város Önkormányzatának képviselő-testülete 2026. szeptember 29-én hagyta jóvá a tervezett Retail Park területének értékesítésére vonatkozó nyílt pályázati kiírást. A döntéssel a fejlesztés új, immár piaci szakaszba lépett: a következő kérdés az, hogy érkezik-e olyan befektetői ajánlat, amely egyszerre felel meg a város pénzügyi, szakmai és településfejlesztési elvárásainak.
A döntés ugyanakkor még nem jelenti azt, hogy kiválasztották a beruházót, és a kivitelezés megkezdéséről sincs szó. Jelenleg a fejlesztésre alkalmas terület értékesítése és a megfelelő befektető kiválasztása következik.
Többéves előkészítés előzte meg a pályázatot
Az új kereskedelmi-szolgáltató központ gondolata már 2024-ben megjelent a város fejlesztési elképzelései között. Az önkormányzat célja az volt, hogy bővítse a helyben elérhető üzletek és szolgáltatások körét, mérsékelje a vásárlási célú Pécsre utazások szükségességét, valamint új munkahelyeket és hosszabb távon magasabb helyi adóbevételeket teremtsen.
A kezdeményezés 2025-ben piaci visszaigazolást is kapott: az önkormányzat tájékoztatása szerint több gazdasági szereplő jelezte, hogy megfelelő terület esetén érdeklődne egy úgynevezett stop shop típusú fejlesztés iránt. Ugyanebben az évben módosították a helyi építési szabályzatot, és pontosították a kijelölt terület tervezett felhasználását.
Az előkészítés 2026-ban folytatódott. Az önkormányzat újabb ingatlant vásárolt, elindította a területek művelés alóli kivonását, május 26-án pedig megkezdődött a nyílt pályázati eljárás kidolgozása.
Első ütemben 4–6 ezer négyzetméteres parkot javasolnak
A június végére elkészült kereskedelmi megvalósíthatósági és piaci igazolási tanulmány a térség demográfiai, közlekedési, fogyasztási és kereskedelmi adottságait, valamint a fejlesztés kockázatait is vizsgálta.
A tanulmány szerint Pécs nélkül számítva a beruházás elsődleges vonzáskörzetében mintegy 16 ezer ember élhet, míg a tágabb vonzáskörzet hozzávetőleg 22 ezer fős. Az elemzés ezért nem egyetlen lépésben felépülő, nagy méretű bevásárlóközpontot, hanem ütemezett fejlesztést javasolt. Az első ütemben 4–6 ezer négyzetméteres Retail Park kialakítását tartotta a helyi kereslethez és a beruházási kockázatokhoz igazodó megoldásnak.
Ez a méret már több kereskedelmi vagy szolgáltatóegység elhelyezését lehetővé teheti, miközben a beruházó a későbbi bővítést a tényleges forgalomhoz és a bérlői érdeklődéshez igazíthatja.
Két független értékbecslés készült
Az értékesítés öt önkormányzati ingatlant érint, összesen 35 866 négyzetméteren, vagyis megközelítőleg 3,6 hektáron. A terület várható értékének meghatározására két külön szakértői értékbecslés készült.
Az első értékbecslés a fejlesztéshez szükséges feltételek megvalósulása utáni forgalmi értéket 409,4 millió forintban állapította meg. A második, igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő által készített értékelés 430,1 millió forintos összeget határozott meg. Az önkormányzat a magasabb értéket választotta a pályázat minimum vételárának, így az ajánlatoknak legalább 430 100 000 forintról kell indulniuk.
A legmagasabb vételár önmagában nem lesz elegendő
A pályázat egyik legfontosabb sajátossága, hogy az önkormányzat nem egyszerű telekeladásként kezeli az ügyet. A vételár mellett értékelni kívánják:
- a pályázó korábbi beruházói referenciáit;
- pénzügyi alkalmasságát;
- a tervezett fejlesztés tartalmát;
- a kialakítani kívánt üzlet- és szolgáltatáskínálatot;
- a tervezett bérlői összetételt;
- a beruházás ütemezését;
- a teljesítésre vállalt jogi és pénzügyi biztosítékokat.
Az előkészítő dokumentumok a fejlesztési mérföldkövek mellett bankgaranciát, késedelem esetére alkalmazható kötbért és továbbértékesítési korlátozást is nevesítenek. Ezek azt szolgálhatják, hogy a terület ne pusztán tulajdonost váltson, hanem azon a vállalt határidők szerint valóban létrejöjjön a város által elvárt kereskedelmi-szolgáltató beruházás.
A közműfejlesztések költségét is vizsgálták
A döntés-előkészítés során külön foglalkoztak a terület víz-, szennyvíz- és csapadékvíz-infrastruktúrájával. A párhuzamosan készülő közműtervek tervezői költségbecslését szeptember 21-én ismertették a döntéshozókkal.
Ez lényeges része a beruházás előkészítésének, mivel a szükséges közműkapacitások kialakítása, a csapadékvíz megfelelő elvezetése, valamint a terület megközelíthetősége jelentősen befolyásolhatja a fejlesztés tényleges költségét és ütemezését.
Új szolgáltatások és munkahelyek lehetnek a fejlesztés eredményei
Egy sikeresen megvalósuló Retail Park bővítheti Kozármisleny kereskedelmi és szolgáltatási kínálatát, helyben tarthatja a lakossági vásárlóerő nagyobb részét, és új munkalehetőségeket teremthet. Az üzletek és szolgáltatók megjelenése az önkormányzat helyi adóbevételeire is kedvező hatást gyakorolhat.
A beruházás ugyanakkor a térségi kereskedelmi versenyt is befolyásolhatja. A fejlesztési és bérlői koncepció értékelése ezért különösen fontos: a projekt helyi hasznát nemcsak az épület mérete, hanem az határozza meg, hogy milyen, jelenleg hiányzó vagy korlátozottan elérhető szolgáltatások jelennek meg benne.
A piac visszajelzésén múlik a folytatás
A pályázat meghirdetése egyelőre lehetőséget teremtett a beruházásra, de több lényeges kérdés még nyitott. Nem ismert a majdani befektető személye, a bérlők köre, a kivitelezés kezdési és befejezési időpontja, illetve az sem, hogy a teljes fejlesztés végül hány ütemben valósulhat meg.
A következő meghatározó mérföldkő az ajánlatok beérkezése és értékelése lesz. Ekkor derülhet ki, hogy a piaci szereplők vállalják-e az önkormányzat által meghatározott vételárat, fejlesztési kötelezettségeket és biztosítékokat. Kozármisleny számára tehát a pályázat egyszerre jelent ingatlanértékesítési lehetőséget és hosszabb távú gazdaságfejlesztési döntést.
Forrás:
